Achat de maison, à quoi faire attention ?
Vous prévoyez d’acheter votre première résidence principale ? Vous voulez investir dans une résidence secondaire ou locative ? Primo-accédant ou investisseur, quand on n’est pas professionnel de l’immobilier, ces projets peuvent être stressants.
Vous avez peur de vous tromper ? Que le budget travaux prévu soit insuffisant ? De faire une « mauvaise » affaire ? De ne pas avoir vu que la toiture était à refaire ? Comment acheter sereinement et éviter les pièges ?
Pour un achat plus serein, Jérémy nous emmène à la chasse aux mauvaises surprises...
Les piliers importants
Les trois piliers à contrôler pour l’achat d’une maison sont : la toiture (couverture et charpente), l’électricité et l’assainissement.
Le reste est important, mais ces trois éléments restent souvent les plus coûteux et ne font plus l’objet d’aides de l’état. Donc, mal évaluer un de ces éléments peut avoir un impact financier important sur votre budget.
D’autres éléments comme les fenêtres peuvent encore faire l’objet d’aides à la rénovation. Quant à la décoration (peintures, sols…), leur modification est rarement urgente et leur coût reste moins important que les trois piliers.
L’assainissement
Certains éléments concernant l’assainissement doivent vous être transmis avant la signature du compromis de vente. Le document fourni dépendra du type d’assainissement de la maison :
- Si le bien est raccordé au réseau collectif des eaux usées, vous devez recevoir un certificat attestant que ce raccordement a été contrôlé par la Commune et qu’il conclut au bon fonctionnement et à la bonne qualité d’exécution des ouvrages de raccordement.
- Si le bien n’est pas raccordé au réseau, le vendeur devra confirmer que la commune ne l’a jamais mis en demeure de procéder au raccordement et vous fournir un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif.
Merci Jérémy, mais une fois qu’on a ce document, on en fait quoi ?
On vérifie si il y a des réserves. Que le bien soit raccordé au réseau ou non, le contrôle a pu mettre en évidence certains dysfonctionnements et ce sont ces réserves qui vous permettent d’évaluer le risque de devoir refaire des travaux par la suite.
Certaines réserves sont minimes. Par exemple, un regard n’est pas accessible ou un coude n’est pas visible. Par contre, certaines réserves peuvent être plus graves, notamment la non conformité d’une partie de l’installation ou un risque de débordement.
Attention, si l’installation n’est pas conforme, vous aurez un délai d’un an à partir de la date de vente pour réaliser les travaux de mise en conformité. Il faudra donc impérativement l’inclure dans votre budget dès l’achat.
En cas de doute, demandez l’avis d’un professionnel qualifié. Vous pouvez également appeler l’organisme qui a délivré le certificat ou le diagnostic.
La toiture
La toiture d’une maison est composée de sa couverture (les tuiles et le pare-vapeur) et de sa charpente.
Couverture
L’état d’une toiture est toujours très difficile à évaluer par soi-même, en particulier pour la couverture. Il est presque indispensable de demander l’avis d’un artisan qualifié car le coût des travaux peut vite être conséquent.
Par exemple, une toiture peut sembler propre mais avoir été nettoyée en projetant de l’acide et du javel qui auront rongé les tuiles.
Prévoyez une contre-visite avec un couvreur. Il pourra évaluer avec vous l’état de votre toiture et vous expliquer les éventuels travaux à prévoir, ainsi que leur coût.
Avec une maison saine, une toiture tient en moyenne 25 ans. Cependant, il est très difficile de voir les failles quand on ne travaille pas dans le secteur.
Charpente
Vous devez vérifier la charpente en demandant à accéder aux combles. Selon l’accès, il faudra peut-être prévoir d’apporter votre échelle pour la contre-visite. C’est une étape importante, elle vous permet de voir votre toiture par en-dessous et d’en contrôler l’étanchéité.
Le pare-vapeur ressemble à un tissu noir tendu sous les tuiles. Son rôle est d’éviter les infiltrations. Est-il intact ?
Observez les bois qui constituent la charpente. S’ils sont humides ou gorgés d’eau, il y a un problème. On peut également rechercher d’éventuelles traces d’eau ou d’humidité au sol.
En examinant les bois de la charpente, on peut aussi s’assurer qu’il n’y a aucune trace blanche pour écarter le risque de champignon. Vous pouvez également cogner une clé sur la charpente. Si le bois s’émiette ou sonne creux, cela peut être un signe d’infestation.
Selon les régions, certains champignons ou nuisibles sont plus ou moins présents. Par exemple, le risque de mérule est élevé dans le Lot, mais moindre en Dordogne. Dans tous les cas, il est important de bien lire les diagnostics et de vérifier qu’il n’y a aucune trace d’infestation.
Électricité
Les normes électriques ont évolué au fil du temps. Au plus le bien que vous prévoyez d’acheter est ancien, au plus il risque de présenter certaines non conformités. Or, une électricité conforme permet de se prémunir contre les incendies d’origine électrique.
Vérifiez que le tableau électrique est à jour et que les prises sont bien reliées à la terre. Les anciennes prises avec fusible indépendant ne sont plus aux normes aujourd’hui mais sont encore fréquentes.
Le diagnostic d’état de l’installation intérieure d’électricité transmis avant la signature du compromis de vente récapitule déjà les non conformités visibles. Il faut donc l’étudier scrupuleusement.
Cependant, seuls les éléments visibles sont contrôlés par le diagnostiqueur. L’idéal est donc de demander également l’avis d’un professionnel. L’agent immobilier peut aussi vous conseiller.
Les autres pistes à explorer
Vous l’avez compris et ça ne vous enchante probablement pas : Il faut lire les diagnostics et documents annexés au compromis et/ou à l’acte de vente.
Les quoi ? Si, si... Ces documents parfois mal photocopiés qu’on vous a peut-être envoyé la veille de la signature du compromis de vente… Alors que vous êtes en plein dans la recherche de vos bulletins de paie pour le courtier ou le banquier…
Stop ! Pas d’excuses. On ne le dira jamais assez, ces documents sont importants.
Par exemple, c’est dans ces documents que vous constaterez si l’extension magnifique faite l’année dernière par l’actuel propriétaire est bien inscrite au cadastre ou a fait l’objet d’un accord de l’urbanisme.
On y vérifie également si la propriété de vos rêves est en zone inondable, quels sont les éventuels nuisibles qui souhaiteraient cohabiter sans payer le loyer… Et pour chaque élément, en cas de doute, contactez un professionnel du secteur concerné pour avoir un deuxième avis.
Bien sûr, il serait difficile de faire une contre-visite avec chaque corps de métier du bâtiment. Par contre, vous pouvez aussi faire appel à un courtier en travaux ou un maître d’œuvre. Certains peuvent vous proposer de vous accompagner gratuitement tant que le nombre de visites restent limitées.
Le budget travaux
Même après une enquête très poussée, les mauvaises surprises, ça arrive. Il y a souvent des éléments auxquels on n’avait pas pensé.
Pour y faire face, il vaut mieux prévoir une enveloppe travaux supplémentaire pour être tranquille. En fonction de votre situation, un courtier en travaux ou un maître d’œuvre peut vous aider à évaluer la somme à prévoir.
Par exemple, pour une maison qu’on achèterait 110.000 € et un budget travaux entre 50.000€ et 80.000€, on peut garder 15.000€ à 20.000€ de côté au cas où.
Par ailleurs, si vous prévoyez des travaux de rénovation, au moment de l’étude de financement, il vaut mieux faire au moins deux devis pour être certains d’avoir bien évalué le budget. Il faudra également tenir compte de l’inflation sur le coût des matériaux entre la date des devis et la date à laquelle vous réaliserez les travaux.
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